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店舗物件探しのポイント！！
多くの人が理想の店舗物件を見つけたいと思っていますが、現実には理想の物件を見つけることは簡単ではありません。 店舗物件の探しは通常の物件探しとは異なり、細心の注意が必要です。 出店条件を明確にし、賃料、場所、面積、階数といった4つの要素を具体的に把握していくことで、店舗物件探しを円滑に進めることができます。
飲食店開業における物件探しの重要ポイント
多くの人が飲食店を開業する際には、人気駅周辺の好立地、広々とした間取り、そしてリーズナブルな1階の賃料を望むことでしょう。しかしながら、これらの理想条件を満たす物件を見つけることは容易ではありません。
人気駅周辺の好立地というのは、高い集客力が期待できるため、空き店舗も少なく、当然ながら賃料も高騰します。また、広い間取りであれば、それに比例して賃料が高くなり、1階の場合は2階以上よりもさらに高くなります。言い換えれば、理想的な条件を求めれば求めるほど、賃料は必然的に高額になります。
では、理想の店舗物件を見つけるためにはどうすればよいでしょうか？それは、次のポイントに注意を払うことで解決できるでしょう。
出店条件を具体的に明確化すること
自社（または個人）の出店条件を具体的に明確にしましょう。 例えば、ターゲットを友人や知人に絞り、一般客よりも彼らに焦点を当てる場合、物件の条件もそれに合わせて変わってきます。人気駅周辺でなくても良いかもしれませんし、広い間取りよりもコンパクトな空間の方が適しているかもしれません。このように、まずは店舗のコンセプトを明確にし、それに基づいて出店条件を整理することで、店舗物件探しをスムーズに進めることができます。
それでは、賃料、場所、面積、階数について詳しく説明していきましょう。
賃料
賃料を決定する際には、まず店舗がどれくらいの売上を見込んでいるかを考慮する必要があります。また、店舗を運営するために最低限必要なスタッフの数や、開業時の給料、そして店舗が安定して稼働するようになった場合の給料希望額も考慮する必要があります。売上が見込めなければ、賃料の決定は困難です。そして、その売上に見合った賃料を計算する必要があります。ここでいう賃料とは、名目上の賃料（名目賃料）ではなく、実際に支払うことになる賃料（実質賃料）を指します。
実質賃料には以下のような要素が含まれます：
- 名目賃料
- 保証金（敷金）などの金利
- 保証金の償却分
- 前払い賃料としての権利金
- 礼金
- 共益費・管理費
- 契約更新料
特にショッピングセンターやビル内の店舗の場合は、販促費や駐車場割当などの追加費用がかかることがあります。これらの費用は場合によっては名目賃料と同程度になることもありますので、注意が必要です。実質賃料の算出は、面積と密接に関連していますので、面積の話題で詳しく説明します。
面積
店舗の面積を決定する際には、多くの場合、賃料から逆算することが一般的です。しかし、実際には売上を基にして面積を決定するべきです。もし予算がある場合は、以前に勤務した店舗などを参考にし、同じような面積の店舗を借りることが良い方法です。しかし、予算が限られている場合は、想定される売上から最低限必要な面積を考慮するようにしましょう。次に重要な点は、先述の通り、実質賃料は実効面積ではなく契約面積に基づいて支払われるということです。つまり、使える部分が狭くても、支払う賃料は契約面積に基づいて計算されます。特にビル内の場合、階段や通路、機械室などの共有部分が含まれることがあります。そのため、実質賃料の計算には実効面積を用いる必要があります。
では、月額の実質賃料を坪単位で計算してみましょう。共有部分の割合表示には、「含み率」という割合を使用します。たとえば、契約面積が100坪で共有部分が20坪の場合、含み率は20%となります。この含み率を利用して、店舗Aの場合の月額の実質賃料を求めると以下のようになります。
場所（最寄駅、徒歩時間）
店舗の出店場所を決定する際には、住宅地での展開が適しているのか、最寄り駅からの徒歩時間はどれくらいが望ましいのか、人通りがどの程度必要なのかなど、具体的な条件を明確にすることが重要です。これらの条件が決まったら、該当する店舗物件を下見しましょう。その際の調査ポイントは主に以下の2つです。- 人通り（通行量調査）
- 店舗の履歴
まず、通行量調査では、前述した必要な人通りが満たされているかどうかを検証します。時間帯別、性別別、年代別などの分析を行います。オープン予定時刻の少なくとも1時間前から調査を開始し、土日や平日、雨の日など様々な条件下での調査も行います。このような集計結果をもとに、店舗のコンセプトと照らし合わせ、場所やコンセプトの微調整や出店場所の判断材料とします。通行量調査は、開業後にも定期的に行うことで増減の傾向を把握することができます。また、ロードサイド店の場合は、車両の通行量も記録することが重要です。
店舗の履歴については、不動産業者や地域の人々にその店舗の過去を尋ねることが重要です。人通りが多いにも関わらず、店舗が頻繁に変わる場合は何らかの問題がある可能性があります。また、過去の成功例や失敗例から学ぶことも重要です。例えば、人通りが多くても飲食店が繁盛しない場合、その原因を理解することが重要です。不動産業者の経験から得られる情報も貴重な参考になります。
場所（最寄駅、徒歩時間）
空中店舗（2階以上）は、路面店に比べて賃料が安く、好立地を確保しやすいという利点があります。店舗の選定や営業方法次第で、空中店舗でも成功が可能です。空中店舗を探す際には以下のポイントに注意しましょう。
- 道路から店舗の内部が見えること（業種がわかる程度）
- 看板がわかりやすい場所に設置できること（1階入口付近が望ましい）
- 店舗の入口がわかりやすいこと（専用階段が望ましい）
- 階段に店舗の広告やイメージを出せること（共用階段で規制がないこと）
大手飲食チェーン店が空中店舗でも成功する理由は、初めて店に入る人でもその店がどのような店かを理解できるからです。お客様が2階などに上がることに不安を感じさせるような店舗では、開業しても失敗する可能性が高いです。
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