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飲食店の居抜き物件と造作譲渡：出店者が知っておくべき基本情報と重要ポイント
お店の物件探しをしたことがある方なら、「居抜き物件」や「造作譲渡」という言葉は聞いたことがあるでしょう。これらのシステムは、本来よりも低コストでお店を開業できる魅力がありますが、実際には注意すべきポイントが多数存在します。そこで、今回は開業時や廃業時に知っておくべき造作譲渡の基本と、注意すべきポイントを詳しくご紹介します。
「居抜き物件」「スケルトン物件」「造作譲渡」とは？
お店のテナント物件には主に2つのタイプがあります。一つは、何もない状態の「スケルトン物件」、もう一つは、前の入居者が残した内装や設備がそのまま残っている「居抜き物件」です。
「スケルトン物件」は、トイレもエアコンもない、ただの空間です。賃貸契約により、前の入居者にはすべての設備を撤去する「原状回復義務」が課され、新たな入居者にはそれらの設備を再度設置する費用と手間がかかります。つまり、退去時にはトイレや厨房設備、家具、壁紙、床など、すべてを取り外さなければならず、住居の転出とは比べ物にならないほどの手間と費用がかかります。
一方で、以前と同じような飲食店を開業したい場合、前の店舗の設備をそのまま利用したいと考える入居者も多いです。こうした場合には、前の入居者と新しい入居者との間で内装や設備の譲渡について交渉が行われます。このプロセスを「造作譲渡」と呼びます。
それでは、造作譲渡の具体的な進め方について見ていきましょう。
■造作譲渡料に含まれるものと含まれないもの
造作譲渡料は多くの場合「一式」として見積もられ、これには内装、エアコン、トイレ、厨房器具などの設備全般が含まれます。ただし、譲渡料に含まれないものもあります。例えば、退居予定者の所有物でないリース品、特にリースの冷蔵庫などは含まれません。リース品は外見からはわからないことが多いため、交渉時には必ず確認が必要です。
さらに、テーブルや椅子、鍋やフライパンなどの調理器具、お皿やカップなどの食器、レジや音響設備（スピーカーなど）は、造作譲渡料に含まれないことが多いので、それぞれについて個別に確認することが重要です。
■造作譲渡の方法
スケルトン物件での開業には一から内装や設備工事が必要ですが、居抜き物件を利用することで数百万円の費用を節約できることがあります。ただし、「この設備にはこの金額を支払いたくない」と感じることもあるでしょう。
造作譲渡の金額や内容に関する交渉の相手は、退居予定者であり、不動産屋や大家ではありません。内装や店内の造作物はすべて退居予定者の所有物であるためです。
■造作譲渡の注意点
造作譲渡は新規開業において魅力的な選択肢ですが、注意が必要な点がいくつかあります。
契約書の内容確認 まず、大家との賃貸借契約をよく確認することが重要です。多くの場合、契約書に原状回復義務が記載されています。
大家の了承 造作譲渡について大家の了承を得ているかも確認が必要です。大家は通常、物件を原状回復してもらいたいと考えています。造作譲渡を了承しても譲渡料に対して不快感を示すこともあるため、後で「聞いていない」とならないようにしておきましょう。
造作譲渡のリスク 繁華街などで複数のオーナーが譲渡や改装を繰り返している物件では、改装工事時の図面が見当たらないことがあります。図面がないと、物件に雨漏りや害虫、配管問題が発生した際の原因追求が困難になることがあります。造作を購入した場合、大家が対処しないことが多いので、リスクを考慮することが大切です。
不用品の処分 譲渡された「一式」には、すべての設備や備品が含まれるため、譲渡後の不用品の処分は新オーナーの責任です。使わない大型の厨房器具などが含まれている場合、処分費用が発生することがあります。このような場合、処分費用を考慮して譲渡費用を値引くなど、交渉を工夫しましょう。
譲渡された設備の状態 一旦譲渡が成立した後は、設備の修理や処分は新オーナーの責任となります。譲渡前に設備の状態を確認し、調子の悪いものがないか確認しておくことが重要です。
■造作譲渡料の交渉のポイント
退居予定者が提示した造作譲渡料が妥当でないと感じた場合、値引き交渉が可能です。退居予定日までに新しい入居者が決まらなければ、退居予定者はスケルトン状態への原状回復工事を行う必要があります。このため、交渉次第では譲渡料を引き下げる余地があるかもしれません。
ただし、物件の立地が良く、視認性が高い場合は競争が激しくなることがあります。競争の激しい物件では、あまり交渉にこだわりすぎず、相手の条件を受け入れる柔軟さも必要です。
近年、飲食店の出店サイクルが速くなっていますが、造作譲渡の価格自体はあまり変わっていません。ただし、スケルトン物件よりも居抜き物件の方が良い立地であることが多く、流通して間もない物件も増えています。気に入った居抜き物件があれば、しっかりと交渉して確保することが重要です。
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