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店舗として借りた物件に住むことは可能？『店舗兼住居』の暮らし方
店舗として借りた場所に住みたい』と思う方も多いでしょう。飲食店の経営を検討しているなら、一度は考えることがある『店舗兼住居』。家賃を節約できる上に、通勤時間もなく、時間を効率的に使えるというメリットがあります。しかし、どの物件でも店舗兼住宅として利用できるわけではありません。今回は、店舗兼住居について詳しく解説します。
店舗と住居が一体となった「店舗兼住宅」
一般的に、店舗兼住宅とは、店舗と住居が内部でつながっていて、行き来が可能な建物のことを指します。建築基準法では、店舗と住居が建物内で直接行き来できるものを「兼用住宅」、建物内での行き来ができないものを「併用住宅」と呼びます。
店舗兼住宅として賃貸に出されている物件の場合、店舗と住居の両方で利用することが前提となっているため、住むことに何の問題もありません。
店舗兼住宅のメリット・デメリット
店舗兼住宅に住むことには、次のようなメリットとデメリットがあります。
【メリット】
- 通勤時間が不要になる
- 家賃の負担を軽減できる
- 家族経営や育児・介護との両立がしやすい
【デメリット】
- 住居を重視すると集客が難しくなる場合がある
- 仕事とプライベートの区切りがつけにくい
- 騒音や匂い、害虫などの問題が発生しやすい
事業用物件に住むことがNGな理由とは？
では、事業用物件に住むことや、居住用物件で飲食店を営業することは可能でしょうか？答えはNOです。
事業用物件と居住用物件には、基本的な違いがあります。たとえば、入居審査の際、事業用物件では事業の内容や売上が重視されるのに対し、居住用物件では個人の家賃支払い能力が確認されます。事業用物件では、事業がうまくいかず家賃滞納が発生しないよう、居住用物件よりも高い初期費用が求められることが一般的です。
また、特に飲食店の場合、営業許可を取得するためにはいくつかの厳しい条件を満たさなければなりません。たとえば、調理場は営業専用でなければならず、住居用との兼用は認められていません。このような理由から、事業用物件に住むことや居住用物件で営業することはできません。もし店舗として借りた物件に住みたい場合、それは「店舗兼住宅」である必要があります。
店舗兼住宅かどうかは、不動産会社を通じて確認を
店舗兼住宅かどうかは、間取りだけで判断することはできません。間取り上は店舗兼住宅として利用できそうに見えても、大家が居住を禁止していることは珍しくありません。店舗兼住宅として利用可能かどうかは、賃貸契約書で確認するか、大家や管理会社に直接問い合わせて確認してください。
たとえ禁止されていた場合でも、事情によっては例外的に許可されることもあります。居住したい理由を丁寧に伝え、相談してみることをおすすめします。
店舗兼住宅に住む際に知っておきたい2つのポイント
- 住民票の登録が必要
住民票は、現在の居住地に基づいて登録される必要があります。引越しをする場合、「住民票の異動」を行う義務があり、正当な理由なく手続きを怠ると罰則が科せられることもあります。
店舗兼住宅は居住を前提とした物件なので、現住所として登録することができます。住むことを決めたら、早めに住民票を移しましょう。
- 店舗兼住宅の家賃には消費税がかかる
家賃にかかる消費税は、居住用の場合は非課税ですが、事業用の場合は課税されます。店舗兼住宅の場合、店舗部分は課税対象で、居住部分は非課税となります。
契約書で事業用と居住用の家賃が分けられている場合はそれに従いますが、そうでない場合は、店舗と居住部分の面積比で家賃を区分する方法があります。例えば、家賃が30万円で、店舗部分が40％、居住部分が60％の場合、店舗部分にかかる家賃12万円が消費税の課税対象となり、税率10％の場合、12,000円の消費税が発生します。
「用途地域」の確認を忘れずに
店舗兼住宅を探す際に注意したいのが、「用途地域」の確認です。「用途地域」とは、地域の整備や発展を目的に、法律で定められた13の地域に分けられた建築制限のことです。
特に「第一種低層住居専用地域」には厳しい制限があり、この地域で店舗兼住宅として飲食店を開業するには、店舗の床面積が50平方メートル以下で、かつ建物全体の延べ面積の半分未満であることが条件です。また、この制限は兼用住宅にのみ適用され、併用住宅では飲食店の開業が認められていません。
さらに、注意すべき点として「定期借家物件」があります。定期借家物件は、賃貸契約期間が満了すると契約の更新が原則としてできないため、契約終了後には新たに店舗と住まいを探さなければならない可能性があります。
店舗兼住宅には、一般的な物件とは異なり、法的にさまざまなルールが適用されるため、その特徴を理解した上で物件を選ぶことが重要です。
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