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申込前にチェックしたい！居抜き物件の種類と選定基準
近年、居抜き物件の取引が一般的になってきたことで、物件の取得時に関わる関係者や要素が増え、物件を取り巻く状況が少しずつ複雑化しています。本記事では、物件の引き渡し状態をもとに、居抜き物件の3つのパターンについて解説します。
1. 基本的な店舗仲介と申込時の判断基準
審査を行う主な当事者
貸主（物件のオーナー）
審査の主なポイント
賃貸条件：満額での申し込みか、条件交渉があるか
業種内容：近隣との兼ね合いや貸主の意向に沿った業種かどうか
入居希望者の信用力：長期的に安定して賃料を支払えるかどうか（近年では保証会社の利用により柔軟になってきています）
貸主は、これらの条件のいずれか、あるいは複数を組み合わせて、申込者を審査します。
Tips：人気物件の申込時
申込が殺到する人気物件では、上記の各審査ポイントを総合的に判断して、入居者が選ばれます。場合によっては、募集条件よりも好条件で申し込みがされることもあります。
Tips：審査方法の種類
先着順：もっとも一般的な方法で、申し込みが入った順に審査し、通過すれば成約となります。要件を満たしていれば原則として早い者勝ちです。
選定方式：一定期間募集をかけた後、複数の申込内容を比較・検討して選ぶ方法。貸主が法人であったり、慎重な判断を求められる場合によく採用されます。近年では、貸主が法人の場合も多く、この選定方式が増えています。
2. 居抜き物件における分類と引渡しの状態
原則、賃貸契約には「原状回復義務」があるため、通常はスケルトン（内装がすべて取り払われた状態）での引き渡しとなります。ただし、近年では居抜き物件の取り扱いが増え、それに伴って引渡し形態も多様化しています。以下に3つのパターンを紹介します。
【パターン1】造作譲渡代金ありの居抜き
前入居者が契約期間中に退去を申し入れ、貸主が居抜きでの引き渡しを許可しているケース。
現入居者から次の入居者へ、造作（内装や什器）の譲渡が行われ、その際に代金が発生します。
造作の所有権は現入居者にあります。
進行の流れ：
造作の譲渡を前提に入居者を募集し、退去日までに買い手が見つからなければ、以下のいずれかになります：
�� 原状回復（スケルトン）して退去
�� 現入居者が造作を放棄し、残置して退去（→パターン2へ）
【パターン2】造作残置型の居抜き
前入居者が造作の所有権を放棄し、そのまま残して退去した状態。
基本的に造作の所有権は貸主に移り、次の入居者には無償で提供されるケースが多いです。
厨房機器などは個別売却されている場合も多く、残っている設備は限定的。
メリット：
スケルトンから改装するより初期投資が抑えられる。
注意点：
入居希望者がスケルトンでの引渡しを望んだ場合、造作の撤去費用の負担が問題になります。
たとえば...
テナントA：造作を活用できる入居希望者
テナントB：造作の有無を問わず柔軟な姿勢
テナントC：スケルトンを希望するが撤去費用は貸主負担を希望
このような場合、Cは選ばれにくくなる傾向があります。
【パターン3】造作譲渡が成立してからの引き渡し（先行募集型）
解約前の現入居者が、造作の買い手を探している状態。
「売れたら退去する」を前提にした募集で、現入居者に主導権があります。
造作代金の合意後、貸主に契約切替の承認を得るという二段階の審査が必要です。
ポイント：
成約までに時間がかかりやすい
貸主の最終承諾が得られない場合、取引が不成立になることも
ただし、希少性が高く人気のある物件情報も多い
3. まとめ
居抜き物件の流通が増えるなかで、出店希望者にとっては取得のプロセスが複雑になってきています。造作譲渡代金の発生を含め、取得コストだけでなく、物件の背景や関係者の意向も把握することが重要です。
物件を選ぶ際は、「安いから」「好立地だから」だけでなく、その物件を取り巻く状況を理解し、総合的に判断できるスピードと視点が求められます。
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