重飲食とは？不動産業界において重飲食とは、焼き肉や焼き鳥、中華料理、ラーメン、鉄板焼き、とんかつ、ステーキやその他の洋食や和食を含む飲食業のことを指します。重飲食に関する厳格な定義はありませんが、一般的には調理に際して煙・匂い・油が発生しやすく、厨房の防水設備やダクト設備が必要不可欠な業態です。飲食店のテナント募集広告の中には、重飲食を避けて募集を行っているケースが見られますが、それは以下のような理由に基づいています。近隣とのトラブル 煙や匂いのトラブルを避けるため。 ビル自体は重飲食が可能であっても、煙や匂い騒音等でトラブルになりやすく、近隣からのクレームを心配して重飲食を受け付けない。重飲食が対応できる設備機器が必要 厨房床の防水、ダクト（吸排気システム）、グリース・トラップ（排水システム）などのインフラがきちんと整備されていない。貸主と借主の認識に違いを生じさせないためにも、「軽飲食」や「重飲食」の言葉の解釈に捉われずに、詳細を事前に確認することが重要になります。軽飲食とは？軽飲食とは、主にカフェなどの業態を指しており、調理をする必要があるものの、調理の頻度や、臭いや煙などの排気や排水が比較的に少なく、一般的な排気・排水設備で間に合う飲食業種のことを示します。一般的なイメージで軽飲食と思われがちな業態でも実は重飲食に分類される場合があるので注意が必要です。例えば、ファストフードの代表であるハンバーガー店を軽飲食と思われがちですが、パテを焼くことで臭いが発生しますし、フレンチフライを揚げるのに大量の油が必要となるので、実は重飲食に分類されます。このように、料理や食材の印象で判断するのではなく、調理を行うためになくてはならない設備を思い浮かべることが大切です。貸主と借主の認識の違いを生じさせないためにも、「軽飲食」や「重飲食」の言葉の解釈に捉われずに、詳細を事前に確認することが重要になります。居抜きとは？居抜きとは、もともと別の店舗として運営されており、もとからの内装や厨房内の機器やエアコンといった空調設備、テーブルや椅子などの家具、カウンターなどが残っている状態の物件。メリットとして、内装工事などの初期費用を低く抑えられる店舗経営上の損益分岐点も低く抑えることができる短期間で開業できる業態によっては、以前の店舗に来ていた客を呼び込める可能性があるなどが挙げられます。デメリットとしては、新たに計画できるレイアウトに制限がある造作譲渡料がかかる残った設備が故障していた場合、撤去費用や新たに設置費用がかかるなどが挙げられます。スケルトンとは？スケルトン物件とは、居抜き物件とは異なり、店舗の内装設備がなく、建物の躯体のみの状態の物件。物件によっては、すでに壁や床が貼ってあることもあります。何もないところから自由に造作工事ができることが挙げられます。店舗全体のデザインを統一させやすいほか、開業する業態によっては、それに見合った厨房設備や空調設備、什器を導入することもできます。一方、「現状復帰」の契約の場合、退店時に入居する前の状態にしなくてはならないため、解体工事費が必要になります。ただし契約時に、退去する際に内装をそのままの状態で返還することができるか、交渉することが可能ですので確認しましょう。テナントとは？テナントとは主にビルやマンション、百貨店、ショッピングセンター、鉄道駅の構内など商業施設の一部の区画を借りて事業を行う店舗のことを指して用いられるのが一般的です。テナントが設けられるのは、ビルやマンションの低層階などで、飲食店、カフェ、量販店、服飾店、雑貨店などが入居するケースが多くなっています。人気の店舗がひとつでもあれば、そこのお客様が同じ施設内の別の飲食店にも足を運んでみるという相乗効果が生まれ、施設全体として活性化していくのです。建物の経営や周辺の経済、果ては人の動きまでに影響を与えることがあるため、デベロッパーがテナントを持つことが多いようです。 間口とは？ 間口とは、建物や敷地を、メインとなる方向から見た際の幅のことを言います。飲食店の経営を行うためには、間口の広い店舗であることが有利だと言われています。間口の広いと店舗の視認性が高まり、店舗の存在をより多くの潜在顧客に気づかせることのでき、飛び込み客が訪問する可能性を高めることにもなるのです。路面に面した部分がガラス張りであれば、食事をしている人の様子も外から見ることができますので、それだけ顧客の期待値も上がりますし、一見客における入りやすさも格段に向上します。 限られた期間と費用のもとで飲食店の開業を行う際によく利用される居抜き店舗においても、視認性のより高い間口の広い物件が人気となっています。 イニシャルコストとは？飲食店店舗におけるイニシャルコストとは、飲食店経営の構想段階から開業するまでの間に必要となる初期費用のことを言います。大きく2つに分けると、店舗物件の取得のために費やされるコスト物件取得後に開業準備のために費やされるコスト飲食店店舗の物件取得にまつわる費用には、物件の敷金や保証金、礼金などがあります。 これらの相場は賃料の10ヶ月分相当と言われていますので、かなり高額になります。また、物件を紹介してくれたことに対して、不動産会社に仲介手数料を支払う必要もあり、こちらは賃料の1ヶ月分が相場です。 つまり、物件取得に関してのイニシャルコストは、賃料の約1年分を想定しておかなければなりません。続いて、物件取得後に開業準備のために費やされる費用には、看板を施工するための費用や内装・外装工事を行うための費用、店舗のクリーニングのための費用、厨房設備やレジを購入するための費用、店舗スタッフの募集 のための広告費用、グルメサイトに情報を掲載したり、配布用のチラシを作成したりするための費用、スタッフのユニフォームやショップカードなどの備品の作 成に必要な費用、そしてスタッフの研修などの経費など、実にさまざまあります。イニシャルコストを抑えるためには、居抜き物件を取得することで、前の経営者が店舗の閉店に伴って格安で売却している厨房設備や什器などを買取ることで、新規購入する場合に比べてコストを大幅に削減することができます。 ランニングコストとは？飲食店店舗におけるランニングコストとは、賃借料や水道費、光熱費、厨房設備のリース費用やメンテナンス費用、事務用品や伝票などの消耗品費用、そしてインターネットのグルメサイトやチラシによる広告宣伝費など、店舗のオペレーションにあたって継続的に発生する費用のことを言います。飲食店の経営における利益とは、毎月の売上げからランニングコストを差し引くことで算出されます。 つまり、利益を上げるためには、売上げを増やすか、ランニングコストを抑えるか、のどちらかの方法が必要です。 路面店とは？路面店とは、人通りの多い繁華街などにおいて、通りに面して営業を行う店舗のことを言います。路面店のメリットとして、集客力の高さが挙げられます。地階店舗や2階以上の空中階店舗と比べ、繁華街の路面店は多くの人の目に入るため、店舗を構えているだけで高い宣伝効果があります。また、店舗への入りやすさも魅力です。一方でデメリットとしては、人目につきやすく、集客力も高い分、家賃が高めに設定されているのが大半であることが挙げられます。賃料については、2階店舗と比較して2倍、賃貸借契約を締結する際に必要とされる保証金や敷金、礼金などについて限定すると、総額で2.5倍もの費用が必要となります。高額なイニシャルコストや毎月のランニングコストに見合うだけの売上げを上げることのできるポテンシャルがあるのが路面店です。 権利金とは？権利金とは、不動産の賃貸借契約を結ぶ際に、一時金として支払われるもの。立地的な利益に対する対価として、賃借人が賃貸人に対して渡すのが一般的とされています。敷金などとは異なり、賃貸借契約が終了し、物件を明け渡す際に賃借人に対して原則としては返却する必要はありません。同じように、賃貸借契約の締結時に支払われる一時金として「礼金」がありますが、こちらは物件を貸してくれた賃借人に対してお礼として支払うもので、権利金などの他の一時金と比較して安価に設定されることが多くなっています。権利金と同様に、賃貸借契約が終了しても返還されることはありません。賃貸人に同意を得て付け加えた厨房設備や什器、建具などの造作がある場合、賃貸借契約が期間の満了あるいは解約したい旨の申し入れがあって終了する際、賃借人から賃貸人に対して造作を買取ることを請求する権利があり、それを造作買取請求権と言います。 造作譲渡金とは？造作設備譲渡金とは、居抜き物件に残されている壁・床・天井などの内装、厨房設備、空調設備、什器などの設備を新たな借主が買い取るための費用のことを指します。設備の内装の性能や使用年数、物件の立地条件の良さや賃貸条件といった要素も金額を大きく左右します。居抜き物件を契約する際は、どれだけの設備が残るのか、故障品・リース品等の有無など、事前に明確にしておくことが重要です。 話を進めていった段階で故障品・リース品の有無が発覚したり、引き渡しの際に残ると思っていた物が残っていなかったり、後々トラブルが発生する場合もあります。 坪とは？坪とは、昔の日本の尺貫法と呼ばれる面積の単位のことです。1坪は約3.30578平方メートル（約3.3平方メートル）、1平方メートルは約0.3025坪（約0.3坪）です。居抜き物件や店舗の広告表記においては、坪も平方メートルもどちらも使われる機会がありますので、それぞれの単位で変換できるようにしておくと便利です。日本独自の面積の単位としては畳も用いられていますが、1坪は畳2枚分とされています。つまり1坪＝2畳として変換しますが、畳の大きさは地方によって違い、2畳がちょうど1坪となるのは中京間です。これは三六間（さぶろくま）とも呼ばれ、1枚が3尺×6尺の大きさです。京間（本間）の2畳は1坪よりも大きく、逆に江戸間（関東間）の2畳は1坪よりも小さくなります。 定期借家契約とは？定期借家契約とは、一般の賃貸住宅で主に交わされる普通借家契約とは異なり、一定の期間で必ず契約が終了する借家契約のことです。貸主は、契約期間は自由に定めることができます。期間を区切ることで契約をコントロールできる点がメリットとして挙げられます。期間満了前に、引き続きその建物を使用することについて貸主・借主の双方が合意すれば、再契約を結ぶことができます。普通借家契約との主な違いは、公正証書などの書面による契約に限られている点、また契約書とは別に書面を交付して、契約の更新がなく期間満了とともに、契約が終了することを貸主が借主に説明する必要があります。その他、貸主が契約期間を自由に設定できる点、店舗の場合、特約がない限り借主は途中で解約することができない点、契約期間が1年以上の場合は、貸主は期間満了の1年前から6ヶ月前までの間に、借主に契約が終了することを通知する必要がある点などが挙げられます。 ビル管理法とは？ ビル管理法とは、正式には「建築物における衛生的環境の確保に関する法律」のこと。多数の者が使用し、また利用する建築物の維持管理に関して、環境衛生上必要な項目を定めることで、その建築物の衛生的な環境の確保を図り、それをもって公衆衛生の工場や増進を図ることを目的とした法律です。一般的に、建築物衛生法、ビル管理法と呼ばれ（東京都では「ビル衛生管理法」）、ビル管理の基本法となっています。この法律の対象となるのは、延べ面積3,000�岼幣紊痢�興行場、百貨店、集会場、図書館、博物館、美術館、遊技場、事務所、店舗、学校、教育施設、旅館などに使用されている建物です。これに該当する建物は特定建築物に指定されており、2ヶ月に1度、室内空気環境の測定を行う必要がある他、1年に1度貯水槽の清掃を、1週間に1度残留塩素測定を、6ヶ月以内に1度水質検査・排水槽清掃・害虫ネズミの防除・定期清掃などを行う必要があります。 コンバージョンとは？コンバージョンとは、建物の用途を変えて使用することを指し、例えば、オフィスビルを改修して居住用に変えて使用するときなどに用いられます。古くに建設された建物にコンバージョンが行なわれることが多く、建設当初と比べて建物のあるエリアの性格、人の動きなどが変化し、当初の用途のままでは活用しにくい場合に改修されることが一般的です。コンバージョンを行なうメリットとしては、貸主側には最新の需要にマッチした用途にできる（賃貸収入を得やすくなる）解体・建て替えに比べて期間・コストともに短く・安く行なうことができる建物の資産価値向上を図れる入居中のテナントの営業を継続させることができる助成金・補助金の対象になるケースがあるなどが挙げられます。一方のデメリットとしては、用途が変わることによって新たな法的基準を満たす改修工事が必要になる改修工事の費用が必要になどが挙げられます。倉庫を複合商業施設に転換したり、銀行をカフェダイニングに、学校を会社オフィスに、オフィスビルをマンションに、酒蔵をライブハウスに転換したなどの成功例があります。 事業計画書とは？事業計画書とは、開店、開業を実現するための具体的な行動を示す計画書のことです。書式や様式は様々ですが一般的な内容としては、事業コンセプト事業概要市場環境競合調査売上計画収支計画投資・資金調達計画（開業資金調達計画・収支計画）などです。この事業計画書を作成する最大の目的は、開店、開業するにあたって将来の目標をしっかりと計画し把握することであり、必ずしも形式にこだわる必要はありません。また、事業計画書は金融機関が融資を実行するか否かの判断をするための重要な指標となるため、融資先の金融機関に明確なビジョンを示せるよう、販売計画や財務計画などで数的な根拠を明確にし、説得力がある資料にする必要があります。 フランチャイズとは？ フランチャイズとは、同一のマークやイメージ、品揃えで複数の店舗がチェーン展開する営業形態のことを指します。 もともと、英語では「franchise」は「権利を与える」という意味であり、フランチャイズへ加盟する店舗（フランチャイジー）には、特権を与えるもの（フランチャイザー）の商標・マークなどを使用する権利、商品やサービス、情報など、経営上のノウハウを利用する権利、指導や教育、援助を受ける権利などが与えられます。 フランチャイジーは、その権利を得る代わりに対価を支払いますが、この対価をロイヤリティといいます。また、フランチャイザーとフランチャイジーの間のルールを明確にするためにフランチャイズ契約が締結されるのが一般的です。 フランチャイズの最大のメリットは「集客」です。ブランド化された商品や名称などを利用して、その認知度を活かした集客が可能となります。 デメリットは月々の固定費となるロイヤリティの存在です。ロイヤリティの形態は様々で、売り上げに連動するものもあれば、定額制のものもあります。フランチャイズ契約の際にはメリットとデメリットを十分に把握し、検討する必要があるといえます。 フランチャイズとは？フランチャイズとは、「本部」と呼ばれる会社から、お店の名前や商品内容の使用権、購買や広告などのサポート、店舗運営のノウハウの提供を受けて運営し、その見返りとして加盟金やロイヤリティを「本部」に支払う事業契約です。 リース契約とは？リース契約とは、店舗の設備・備品等を貸し出すリース会社と利用者が結ぶ契約です。契約者は、設備・備品等を購入ではなく長期の貸し出しという形で利用し、その対価としてリース料を支払います。リース契約のメリットは、開業時の初期費用が購入する場合に比べて抑えられる点にあります。デメリットとしては、リース期間満了後に購入した場合と比較して支払った金額が多くなるケースがある点です。契約前には契約内容の確認とコスト面での検討が必要になります。 リースアップとは？リースアップとは、機器や設備のリース期間が満了することをいいます。リースアップ後に関しては、以下の3通りが考えられます。契約を解除するそのまま使う（再リース）所有権をテナントオーナーさま側に移してもらう ロードサイド型店舗とは？ロードサイド型店舗とは、幹線道路など交通量の多い道路に面している商業施設の事をいいます。車を利用する消費者をターゲットとすることが多いのが特徴です。 目的意識をもった顧客のみならず、店舗に接する道路を往来する特にドライバーを「見込み客」にすることができる点が、最大の立地上の利点と言えます。またその特性上、店舗の近くに来客用の駐車場を確保することが必須になります。ロードサイド型店舗に向いた業種としては、ある程度の規模をもった業種の店舗（ガソリンスタンドや自動車販売店、ホームセンター、レジャー施設など）が一般的でしたが、最近では、個人での小規模店舗（飲食店、書店、レンタル店、紳士服販店、スポーツ用品店、酒販店など）の出店も増えています。 ビルイン型店舗とは？ビルイン型店舗とは、ビル・マンションやショッピングセンター・デパート、駅ビルなどにテナントとして出店する店舗をいいます。厳密にいえば、その建物が自己所有である場合における出店店舗もビルイン型店舗に含むので、賃貸借を前提とする「テナント」に限られる訳ではありませんが、出店店舗の大部分はテナントで占められています。ビルイン型店舗の特徴としては、入居するビルや、同じビル内の他のテナントに影響を受けるので集客力が強い点です。店舗が自分自身で宣伝を行わなくても、商業施設自体の知名度が高ければ、自分の飲食店へ自然と客の流れが寄ってくるというメリットがあります。反面、ビルイン型店舗は毎月の賃料が高額に設定されているケースがほとんどなので、人気のショッピングセンターに入居しようと思った場合、かなり高額の 家賃を支払わなければならず、もし経営が軌道に乗らない場合はすぐに退去をしなければならないといった事態に陥りかねません。 客単価とは？ 客単価とは、1人あたりのお客さまが支払う価格の平均のことを言います。 それぞれの業態によって客単価の相場は異なります。ある業態で経営されてきた店舗が閉店することで売却され、居抜き物件として購入してそれと同じ業態で経営を行うとなった際、前の店舗における客単価を引き継いで経営のシミュレーションを行うのが一般的ですが、平均的な価格より少し高く、しかもあまり高すぎない価格帯、つまりお客にとってお得な価格帯で販売することを心がけ、提供メニューの工夫と改善を行うことで、客単価を上げることが可能です。 一括貸しとは？ 一括貸しとは、二階建て以上の複合ビル物件などにおいて、すべてのフロアを一つの業者にまとめて貸し出す営業形態です。一括貸しのようなユニークな形態は、東京や大阪、名古屋、福岡などの大都市の都心部のスペースが限られた立地に多く見られ、立地スペースは限定されていても、複数フロアで営業することで客席数を多めに設定できる特徴があります。一括貸しは限られたスペースでより多くの売上げを上げる効率的なシステムですが、フロアが分かれていることを逆手に取って、それぞれのフロアで独立したサービスを提供することもできます。 ロアに設置すべきなのかを決めなければならないことです。 一括貸しを利用してユニークな営業を行っていた店舗が閉店する際には、あえて居抜き物件として売却をすることで、希少物件として高額で買取ってもらえる可能性があります。 商標 商号とは？商号「商号」とは、わかりやすくいうと会社名のことで、会社として事業を立ち上げる時には、必ず法務局に登記しなくてはなりません。同一の会社名が同じ自治体内に存在することを防ぐことができますが、別の自治体で類似する商号を制限することはできません。基本的に保護期間は無期限で、更新の必要はありません。商標「商標」とは、会社の商品やサービスにつける文字や図形、記号などのマークのことで特許庁に登録申請を行います。商標登録を行えば、日本国内でその商品やサービスに対する唯一の権利者となることができ、他社や他人がその商品名などを使うことを禁止することができます。保護期間は10年ごとに更新する必要があります。 似たような名称なので混同されやすいのですが実は全く異なります。その他、それぞれの責任の範囲を規定する法律や登録できる情報の構成（文字だけの商号と、文字、図形、記号が使用できる商標）などの違いがあります。 制度融資とは？制度融資とは、個人事業主を含む中小企業が円滑に資金調達を受けられるようにすることを目的として、地方自治体、金融機関、信用保証協会の3者が運営している起業家や中小企業をサポートする制度です。自治体が制度融資を行っている場合は、自治体を基本的な窓口として申込み、実際の融資に関しては金融機関が、融資の保証に関しては信用保証協会が担当する形式が一般的です。 損益分岐点とは？ 損益分岐点とは、この地点を上回ると利益になり、下回れば赤字になってしまう基準となる売上高のことで 「損益分岐点 売上額 ＝ 固定費÷｛（売上高変動費）÷売上高｝ という公式で算出できます。固定費とは、売上げに左右されない支出のことで、主に家賃や、人件費、什器の減価償却費や支払利息などのこと。変動費とは、状況に応じて増減する支出のことで、材料費、販売手数料、運搬費など。月次や週次での収支管理においても、この損益分岐点は重要な指標となるので、つねに損益分岐点を意識し、費用の削減や、売上増のための施策に活用しましょう。
重飲食とは？
不動産業界において重飲食とは、焼き肉や焼き鳥、中華料理、ラーメン、鉄板焼き、とんかつ、ステーキやその他の洋食や和食を含む飲食業のことを指します。
重飲食に関する厳格な定義はありませんが、一般的には調理に際して煙・匂い・油が発生しやすく、厨房の防水設備やダクト設備が必要不可欠な業態です。
飲食店のテナント募集広告の中には、重飲食を避けて募集を行っているケースが見られますが、それは以下のような理由に基づいています。
貸主と借主の認識に違いを生じさせないためにも、「軽飲食」や「重飲食」の言葉の解釈に捉われずに、詳細を事前に確認することが重要になります。
軽飲食とは？
軽飲食とは、主にカフェなどの業態を指しており、調理をする必要があるものの、調理の頻度や、臭いや煙などの排気や排水が比較的に少なく、一般的な排気・排水設備で間に合う飲食業種のことを示します。
一般的なイメージで軽飲食と思われがちな業態でも実は重飲食に分類される場合があるので注意が必要です。
例えば、ファストフードの代表であるハンバーガー店を軽飲食と思われがちですが、パテを焼くことで臭いが発生しますし、フレンチフライを揚げるのに大量の油が必要となるので、実は重飲食に分類されます。このように、料理や食材の印象で判断するのではなく、調理を行うためになくてはならない設備を思い浮かべることが大切です。
貸主と借主の認識の違いを生じさせないためにも、「軽飲食」や「重飲食」の言葉の解釈に捉われずに、詳細を事前に確認することが重要になります。
居抜きとは？
居抜きとは、もともと別の店舗として運営されており、もとからの内装や厨房内の機器やエアコンといった空調設備、テーブルや椅子などの家具、カウンターなどが残っている状態の物件。
メリットとして、
などが挙げられます。
デメリットとしては、などが挙げられます。
スケルトンとは？
スケルトン物件とは、居抜き物件とは異なり、店舗の内装設備がなく、建物の躯体のみの状態の物件。物件によっては、すでに壁や床が貼ってあることもあります。
何もないところから自由に造作工事ができることが挙げられます。店舗全体のデザインを統一させやすいほか、開業する業態によっては、それに見合った厨房設備や空調設備、什器を導入することもできます。
一方、「現状復帰」の契約の場合、退店時に入居する前の状態にしなくてはならないため、解体工事費が必要になります。ただし契約時に、退去する際に内装をそのままの状態で返還することができるか、交渉することが可能ですので確認しましょう。
テナントとは？
テナントとは主にビルやマンション、百貨店、ショッピングセンター、鉄道駅の構内など商業施設の一部の区画を借りて事業を行う店舗のことを指して用いられるのが一般的です。
テナントが設けられるのは、ビルやマンションの低層階などで、飲食店、カフェ、量販店、服飾店、雑貨店などが入居するケースが多くなっています。
人気の店舗がひとつでもあれば、そこのお客様が同じ施設内の別の飲食店にも足を運んでみるという相乗効果が生まれ、施設全体として活性化していくのです。建物の経営や周辺の経済、果ては人の動きまでに影響を与えることがあるため、デベロッパーがテナントを持つことが多いようです。
間口とは？
間口とは、建物や敷地を、メインとなる方向から見た際の幅のことを言います。飲食店の経営を行うためには、間口の広い店舗であることが有利だと言われています。
間口の広いと店舗の視認性が高まり、店舗の存在をより多くの潜在顧客に気づかせることのでき、飛び込み客が訪問する可能性を高めることにもなるのです。路面に面した部分がガラス張りであれば、食事をしている人の様子も外から見ることができますので、それだけ顧客の期待値も上がりますし、一見客における入りやすさも格段に向上します。 限られた期間と費用のもとで飲食店の開業を行う際によく利用される居抜き店舗においても、視認性のより高い間口の広い物件が人気となっています。
イニシャルコストとは？
飲食店店舗におけるイニシャルコストとは、飲食店経営の構想段階から開業するまでの間に必要となる初期費用のことを言います。
大きく2つに分けると、
飲食店店舗の物件取得にまつわる費用には、物件の敷金や保証金、礼金などがあります。 これらの相場は賃料の10ヶ月分相当と言われていますので、かなり高額になります。また、物件を紹介してくれたことに対して、不動産会社に仲介手数料を支払う必要もあり、こちらは賃料の1ヶ月分が相場です。 つまり、物件取得に関してのイニシャルコストは、賃料の約1年分を想定しておかなければなりません。
続いて、物件取得後に開業準備のために費やされる費用には、看板を施工するための費用や内装・外装工事を行うための費用、店舗のクリーニングのための費用、厨房設備やレジを購入するための費用、店舗スタッフの募集 のための広告費用、グルメサイトに情報を掲載したり、配布用のチラシを作成したりするための費用、スタッフのユニフォームやショップカードなどの備品の作 成に必要な費用、そしてスタッフの研修などの経費など、実にさまざまあります。
イニシャルコストを抑えるためには、居抜き物件を取得することで、前の経営者が店舗の閉店に伴って格安で売却している厨房設備や什器などを買取ることで、新規購入する場合に比べてコストを大幅に削減することができます。
ランニングコストとは？
飲食店店舗におけるランニングコストとは、賃借料や水道費、光熱費、厨房設備のリース費用やメンテナンス費用、事務用品や伝票などの消耗品費用、そしてインターネットのグルメサイトやチラシによる広告宣伝費など、店舗のオペレーションにあたって継続的に発生する費用のことを言います。
飲食店の経営における利益とは、毎月の売上げからランニングコストを差し引くことで算出されます。 つまり、利益を上げるためには、売上げを増やすか、ランニングコストを抑えるか、のどちらかの方法が必要です。
路面店とは？
路面店とは、人通りの多い繁華街などにおいて、通りに面して営業を行う店舗のことを言います。
路面店のメリットとして、集客力の高さが挙げられます。地階店舗や2階以上の空中階店舗と比べ、繁華街の路面店は多くの人の目に入るため、店舗を構えているだけで高い宣伝効果があります。また、店舗への入りやすさも魅力です。
一方でデメリットとしては、人目につきやすく、集客力も高い分、家賃が高めに設定されているのが大半であることが挙げられます。
賃料については、2階店舗と比較して2倍、賃貸借契約を締結する際に必要とされる保証金や敷金、礼金などについて限定すると、総額で2.5倍もの費用が必要となります。
高額なイニシャルコストや毎月のランニングコストに見合うだけの売上げを上げることのできるポテンシャルがあるのが路面店です。
権利金とは？
権利金とは、不動産の賃貸借契約を結ぶ際に、一時金として支払われるもの。立地的な利益に対する対価として、賃借人が賃貸人に対して渡すのが一般的とされています。敷金などとは異なり、賃貸借契約が終了し、物件を明け渡す際に賃借人に対して原則としては返却する必要はありません。
同じように、賃貸借契約の締結時に支払われる一時金として「礼金」がありますが、こちらは物件を貸してくれた賃借人に対してお礼として支払うもので、権利金などの他の一時金と比較して安価に設定されることが多くなっています。権利金と同様に、賃貸借契約が終了しても返還されることはありません。
賃貸人に同意を得て付け加えた厨房設備や什器、建具などの造作がある場合、賃貸借契約が期間の満了あるいは解約したい旨の申し入れがあって終了する際、賃借人から賃貸人に対して造作を買取ることを請求する権利があり、それを造作買取請求権と言います。
造作譲渡金とは？
造作設備譲渡金とは、居抜き物件に残されている壁・床・天井などの内装、厨房設備、空調設備、什器などの設備を新たな借主が買い取るための費用のことを指します。
設備の内装の性能や使用年数、物件の立地条件の良さや賃貸条件といった要素も金額を大きく左右します。
居抜き物件を契約する際は、どれだけの設備が残るのか、故障品・リース品等の有無など、事前に明確にしておくことが重要です。 話を進めていった段階で故障品・リース品の有無が発覚したり、引き渡しの際に残ると思っていた物が残っていなかったり、後々トラブルが発生する場合もあります。
坪とは？
坪とは、昔の日本の尺貫法と呼ばれる面積の単位のことです。
1坪は約3.30578平方メートル（約3.3平方メートル）、1平方メートルは約0.3025坪（約0.3坪）です。居抜き物件や店舗の広告表記においては、坪も平方メートルもどちらも使われる機会がありますので、それぞれの単位で変換できるようにしておくと便利です。
日本独自の面積の単位としては畳も用いられていますが、1坪は畳2枚分とされています。つまり1坪＝2畳として変換しますが、畳の大きさは地方によって違い、2畳がちょうど1坪となるのは中京間です。これは三六間（さぶろくま）とも呼ばれ、1枚が3尺×6尺の大きさです。京間（本間）の2畳は1坪よりも大きく、逆に江戸間（関東間）の2畳は1坪よりも小さくなります。
定期借家契約とは？
定期借家契約とは、一般の賃貸住宅で主に交わされる普通借家契約とは異なり、一定の期間で必ず契約が終了する借家契約のことです。貸主は、契約期間は自由に定めることができます。期間を区切ることで契約をコントロールできる点がメリットとして挙げられます。
期間満了前に、引き続きその建物を使用することについて貸主・借主の双方が合意すれば、再契約を結ぶことができます。
普通借家契約との主な違いは、公正証書などの書面による契約に限られている点、また契約書とは別に書面を交付して、契約の更新がなく期間満了とともに、契約が終了することを貸主が借主に説明する必要があります。その他、貸主が契約期間を自由に設定できる点、店舗の場合、特約がない限り借主は途中で解約することができない点、契約期間が1年以上の場合は、貸主は期間満了の1年前から6ヶ月前までの間に、借主に契約が終了することを通知する必要がある点などが挙げられます。
ビル管理法とは？
ビル管理法とは、正式には「建築物における衛生的環境の確保に関する法律」のこと。
多数の者が使用し、また利用する建築物の維持管理に関して、環境衛生上必要な項目を定めることで、その建築物の衛生的な環境の確保を図り、それをもって公衆衛生の工場や増進を図ることを目的とした法律です。一般的に、建築物衛生法、ビル管理法と呼ばれ（東京都では「ビル衛生管理法」）、ビル管理の基本法となっています。
この法律の対象となるのは、延べ面積3,000�岼幣紊痢�興行場、百貨店、集会場、図書館、博物館、美術館、遊技場、事務所、店舗、学校、教育施設、旅館などに使用されている建物です。
これに該当する建物は特定建築物に指定されており、2ヶ月に1度、室内空気環境の測定を行う必要がある他、1年に1度貯水槽の清掃を、1週間に1度残留塩素測定を、6ヶ月以内に1度水質検査・排水槽清掃・害虫ネズミの防除・定期清掃などを行う必要があります。
コンバージョンとは？
コンバージョンとは、建物の用途を変えて使用することを指し、例えば、オフィスビルを改修して居住用に変えて使用するときなどに用いられます。
古くに建設された建物にコンバージョンが行なわれることが多く、建設当初と比べて建物のあるエリアの性格、人の動きなどが変化し、当初の用途のままでは活用しにくい場合に改修されることが一般的です。
コンバージョンを行なうメリットとしては、
などが挙げられます。
一方のデメリットとしては、
などが挙げられます。
倉庫を複合商業施設に転換したり、銀行をカフェダイニングに、学校を会社オフィスに、オフィスビルをマンションに、酒蔵をライブハウスに転換したなどの成功例があります。
事業計画書とは？
事業計画書とは、開店、開業を実現するための具体的な行動を示す計画書のことです。
書式や様式は様々ですが一般的な内容としては、
などです。
この事業計画書を作成する最大の目的は、開店、開業するにあたって将来の目標をしっかりと計画し把握することであり、必ずしも形式にこだわる必要はありません。
また、事業計画書は金融機関が融資を実行するか否かの判断をするための重要な指標となるため、融資先の金融機関に明確なビジョンを示せるよう、販売計画や財務計画などで数的な根拠を明確にし、説得力がある資料にする必要があります。
フランチャイズとは？
フランチャイズとは、同一のマークやイメージ、品揃えで複数の店舗がチェーン展開する営業形態のことを指します。 もともと、英語では「franchise」は「権利を与える」という意味であり、フランチャイズへ加盟する店舗（フランチャイジー）には、特権を与えるもの（フランチャイザー）の商標・マークなどを使用する権利、商品やサービス、情報など、経営上のノウハウを利用する権利、指導や教育、援助を受ける権利などが与えられます。 フランチャイジーは、その権利を得る代わりに対価を支払いますが、この対価をロイヤリティといいます。また、フランチャイザーとフランチャイジーの間のルールを明確にするためにフランチャイズ契約が締結されるのが一般的です。 フランチャイズの最大のメリットは「集客」です。ブランド化された商品や名称などを利用して、その認知度を活かした集客が可能となります。 デメリットは月々の固定費となるロイヤリティの存在です。ロイヤリティの形態は様々で、売り上げに連動するものもあれば、定額制のものもあります。フランチャイズ契約の際にはメリットとデメリットを十分に把握し、検討する必要があるといえます。
フランチャイズとは？
フランチャイズとは、「本部」と呼ばれる会社から、お店の名前や商品内容の使用権、購買や広告などのサポート、店舗運営のノウハウの提供を受けて運営し、その見返りとして加盟金やロイヤリティを「本部」に支払う事業契約です。
リース契約とは？
リース契約とは、店舗の設備・備品等を貸し出すリース会社と利用者が結ぶ契約です。
契約者は、設備・備品等を購入ではなく長期の貸し出しという形で利用し、その対価としてリース料を支払います。
リース契約のメリットは、開業時の初期費用が購入する場合に比べて抑えられる点にあります。デメリットとしては、リース期間満了後に購入した場合と比較して支払った金額が多くなるケースがある点です。契約前には契約内容の確認とコスト面での検討が必要になります。
リースアップとは？
リースアップとは、機器や設備のリース期間が満了することをいいます。
リースアップ後に関しては、以下の3通りが考えられます。
ロードサイド型店舗とは？
ロードサイド型店舗とは、幹線道路など交通量の多い道路に面している商業施設の事をいいます。
車を利用する消費者をターゲットとすることが多いのが特徴です。 目的意識をもった顧客のみならず、店舗に接する道路を往来する特にドライバーを「見込み客」にすることができる点が、最大の立地上の利点と言えます。
またその特性上、店舗の近くに来客用の駐車場を確保することが必須になります。
ロードサイド型店舗に向いた業種としては、ある程度の規模をもった業種の店舗（ガソリンスタンドや自動車販売店、ホームセンター、レジャー施設など）が一般的でしたが、最近では、個人での小規模店舗（飲食店、書店、レンタル店、紳士服販店、スポーツ用品店、酒販店など）の出店も増えています。
ビルイン型店舗とは？
ビルイン型店舗とは、ビル・マンションやショッピングセンター・デパート、駅ビルなどにテナントとして出店する店舗をいいます。厳密にいえば、その建物が自己所有である場合における出店店舗もビルイン型店舗に含むので、賃貸借を前提とする「テナント」に限られる訳ではありませんが、出店店舗の大部分はテナントで占められています。
ビルイン型店舗の特徴としては、入居するビルや、同じビル内の他のテナントに影響を受けるので集客力が強い点です。店舗が自分自身で宣伝を行わなくても、商業施設自体の知名度が高ければ、自分の飲食店へ自然と客の流れが寄ってくるというメリットがあります。
反面、ビルイン型店舗は毎月の賃料が高額に設定されているケースがほとんどなので、人気のショッピングセンターに入居しようと思った場合、かなり高額の 家賃を支払わなければならず、もし経営が軌道に乗らない場合はすぐに退去をしなければならないといった事態に陥りかねません。
客単価とは？
客単価とは、1人あたりのお客さまが支払う価格の平均のことを言います。 それぞれの業態によって客単価の相場は異なります。
ある業態で経営されてきた店舗が閉店することで売却され、居抜き物件として購入してそれと同じ業態で経営を行うとなった際、前の店舗における客単価を引き継いで経営のシミュレーションを行うのが一般的ですが、平均的な価格より少し高く、しかもあまり高すぎない価格帯、つまりお客にとってお得な価格帯で販売することを心がけ、提供メニューの工夫と改善を行うことで、客単価を上げることが可能です。
一括貸しとは？
一括貸しとは、二階建て以上の複合ビル物件などにおいて、すべてのフロアを一つの業者にまとめて貸し出す営業形態です。
一括貸しのようなユニークな形態は、東京や大阪、名古屋、福岡などの大都市の都心部のスペースが限られた立地に多く見られ、立地スペースは限定されていても、複数フロアで営業することで客席数を多めに設定できる特徴があります。
一括貸しは限られたスペースでより多くの売上げを上げる効率的なシステムですが、フロアが分かれていることを逆手に取って、それぞれのフロアで独立したサービスを提供することもできます。 ロアに設置すべきなのかを決めなければならないことです。 一括貸しを利用してユニークな営業を行っていた店舗が閉店する際には、あえて居抜き物件として売却をすることで、希少物件として高額で買取ってもらえる可能性があります。
商標 商号とは？
商号
「商号」とは、わかりやすくいうと会社名のことで、会社として事業を立ち上げる時には、必ず法務局に登記しなくてはなりません。
同一の会社名が同じ自治体内に存在することを防ぐことができますが、別の自治体で類似する商号を制限することはできません。
基本的に保護期間は無期限で、更新の必要はありません。
商標
「商標」とは、会社の商品やサービスにつける文字や図形、記号などのマークのことで特許庁に登録申請を行います。
商標登録を行えば、日本国内でその商品やサービスに対する唯一の権利者となることができ、他社や他人がその商品名などを使うことを禁止することができます。
保護期間は10年ごとに更新する必要があります。
似たような名称なので混同されやすいのですが実は全く異なります。その他、それぞれの責任の範囲を規定する法律や登録できる情報の構成（文字だけの商号と、文字、図形、記号が使用できる商標）などの違いがあります。
制度融資とは？
制度融資とは、個人事業主を含む中小企業が円滑に資金調達を受けられるようにすることを目的として、地方自治体、金融機関、信用保証協会の3者が運営している起業家や中小企業をサポートする制度です。
自治体が制度融資を行っている場合は、自治体を基本的な窓口として申込み、実際の融資に関しては金融機関が、融資の保証に関しては信用保証協会が担当する形式が一般的です。
損益分岐点とは？
損益分岐点とは、この地点を上回ると利益になり、下回れば赤字になってしまう基準となる売上高のことで 「損益分岐点 売上額 ＝ 固定費÷｛（売上高変動費）÷売上高｝ という公式で算出できます。
固定費とは、売上げに左右されない支出のことで、主に家賃や、人件費、什器の減価償却費や支払利息などのこと。
変動費とは、状況に応じて増減する支出のことで、材料費、販売手数料、運搬費など。
月次や週次での収支管理においても、この損益分岐点は重要な指標となるので、つねに損益分岐点を意識し、費用の削減や、売上増のための施策に活用しましょう。