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店舗・事務所・倉庫・工場 ブログ記事
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居抜きによる店舗売却のススメ
店舗売却とは？
店舗売却とは、テナントとして店舗区画を借りている方が、内装や設備、厨房機器などの「造作」を次の入居希望者に引き継ぐ形で物件を募集し、売却することを指します。これは「居抜き物件」としての売却形態で、撤退に伴うコストを抑えられるメリットがあります。
当社は、店舗物件に特化したポータルサイトを運営しており、出店を検討されている多くのテナント様とのネットワークや、実績豊富な不動産会社との繋がりを活かし、店舗売却を希望されるオーナー様の後継者探しをお手伝いしております。
※なお、当社が造作や厨房機器を直接買い取ることはございませんので、あらかじめご了承ください。
■□ 居抜きで退店するメリット □■
内装や設備を売却することで、現金を得ることができる
仮に買い手がつかなくても、そのまま明け渡すことでスケルトン解体費用を省ける
◆契約では禁止されているようだけど...
原則としてテナントには原状回復義務があるため、契約書では内装や造作の譲渡は禁止されていることが一般的です。ただ近年では、居抜きでの引き渡しが広まりつつあり、事情を説明することでオーナー（貸主）側が承諾してくれるケースも増えてきました。
もちろん、オーナーの承認が得られない場合には、契約に従って物件を明け渡す必要があります。
1. 店舗売却の主な流れ
�� ファーストヒアリング
まず、不動産会社の担当者が以下の情報をヒアリングします：
店舗所在地
店名（屋号）
オーナー・管理会社への相談状況
従業員への伝達有無
引き上げ予定品や残債リースの有無
設備の不具合の有無
閉店予定時期
希望売却価格
�� 店舗での打ち合わせ（臨店ヒアリング）
日程を調整し、不動産会社の営業担当が現地を訪問。店舗内で詳細の打ち合わせを行います。
ご準備いただく書類は以下の2点です：
賃貸借契約書のコピー
内装平面図のコピー
併せて、写真撮影を行い、厨房機器やダクトの状況なども確認します。
�� 募集開始
ヒアリング内容をもとに資料を作成し、募集をスタートします。
�� 内見・申込
出店希望者から内見・設備確認の申し出があれば、不動産会社が日程を調整します（通常はアイドルタイムや開店前）。その後、造作の価格などがまとまれば、申し込みとなります。
売主様には、管理会社またはオーナー様との調整のための連絡をしていただき、不動産会社がその後の交渉にあたります。入居時期も、売主・買主双方の希望を考慮して調整します。
�� 契約・入金
新たに入居するテナントの審査が通過した後、新規の賃貸借契約と造作譲渡契約を締結します。不動産会社が両者間の手続きを取りまとめます。
�� 引き渡し
最終チェックを行い、鍵の受け渡しをして完了です。不動産会社が立ち会います。
2. 造作価格の考え方
造作の価値は、状態や汎用性により左右されます。特に、エアコン・ダクト・グリストラップ・防水設備などは重視されがちです。
しかし、造作価格の決定は査定によるものではなく、売主と買主の希望や事情による「合意」で決まるのが一般的です。
売主が過去にいくら投資したかは、買主のニーズや予算にマッチしない限り、価格に反映されにくいのが実情です。
そのため、多くの場合は「希望価格を掲げた上で相談可」といった形で募集されることが多いです。
造作価格に影響を与える立地条件
立地は造作価格に大きく影響します。人気エリアや視認性の高い場所では出店希望者が多く、競争が起きやすいため、造作代が高騰する傾向があります。
場合によっては、使用予定のない設備であっても、物件取得のために「必要経費」と割り切って高額の造作代を提示するテナントもいます。
2つの実例
ケース1：営業は好調だが、1年後に引退予定のテナント様
急ぎではないため、営業を続けながら良い買い手が見つかるまでじっくり募集が可能です。納得のいく価格で売却できる可能性が高まります。
ケース2：すでに解約通知済で、3ヶ月後に退去が迫っているテナント様
期限が迫っている中で高値で募集しても買い手が限られてしまいます。結果として、造作を安く手放すか、スケルトン解体せざるを得ない場合もあります。
3. 高値売却のためのポイント
�� 解約通知の前に相談を
解約を出すと、オーナーが新たな入居者の募集を開始します。造作が不要なテナントが入れば、原状回復が必須に。
そのため、解約を打ち出す前に、専門家に相談し、適切なタイミングと方法を見極めることが大切です。
�� 複数業者への依頼には注意
確かに買い手との接点は増えますが、情報管理や調整が難しくなる可能性もあります。業者によっては勝手にオーナー側に交渉を進めてしまうこともあるため、信頼できる窓口を一元化する方が安心です。
まとめ
いまや「居抜き売却」は一般的な手段となりつつありますが、ルールや交渉の進め方にはまだ曖昧な部分も多くあります。
店舗の売却は、大きなメリットがある反面、タイミングや手続きが適切でないと、スムーズな譲渡は難しくなります。
当社では、これまで多くの店舗売却の実績とノウハウをもとに、皆様のスムーズな売却をサポートしております。お悩みの方は、ぜひ一度ご相談ください。
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