テナントの原状回復、どこまで戻す？住宅とは違う注意点

—— 「借りた時の状態に戻せばいい」とは限りません

テナントを借りる時は、どうしても開業時のことに目が向きます。

内装をどうするか、看板をどこに付けるか、厨房や設備をどう配置するか。

しかし、契約前に必ず確認しておきたいのが退去時の原状回復です。

店舗や事務所などの事業用テナントでは、住宅の賃貸と同じ感覚で考えていると、退去時に想定以上の費用が発生することがあります。

そもそも原状回復とは？

原状回復とは、退去する際に物件を契約で定められた状態へ戻すことです。

ただし、

「自分が工事した部分だけ元に戻せばいい」

とは限りません。

テナント契約では、契約書や特約によって借主が負担する範囲が細かく決められていることがあります。

そのため、まず確認すべきなのは契約書の原状回復条項です。

「居抜きで借りたから居抜きで返せる」とは限らない

特に注意したいのが居抜き物件です。

入居時に、

• カウンター
• 厨房設備
• エアコン
• 間仕切り
• 照明

などが残っていたとしても、退去時にそのまま残せるとは限りません。

契約条件がスケルトン返しなら、前からあった造作まで含めて撤去が必要になる場合があります。

「最初からあった設備なのに、なぜ自分が撤去するの？」

とならないよう、契約前に確認が必要です。

スケルトン返しとは？

スケルトン返しとは、内装や設備などを撤去し、建物の構造部分に近い状態まで戻して返却する方法です。

物件によって範囲は異なりますが、

• 床材
• 壁・間仕切り
• 天井
• 厨房設備
• カウンター
• 看板
• 照明
• 借主が設置した配管・配線

などが撤去対象になることがあります。

店舗の広さや内装によっては、かなり大きな退去費用になる可能性があります。

原状回復費用は開業時から考える

退去は数年後だからと、後回しにしてはいけません。

例えば豪華な内装を作れば、開業時の工事費だけでなく、最後に壊す費用も必要になります。

つまり内装工事は、

「作る費用＋撤去する費用」

まで考えて判断するのが理想です。

特に大型設備、造作壁、厨房、ダクトなどを設置する業種は注意してください。

貸主の承諾を取ってから工事する

テナントでは、自由に内装工事ができるとは限りません。

• 壁への穴あけ
• 看板設置
• 電気容量変更
• 給排水工事
• ダクト工事
• 間仕切り変更

などについて、事前承認が必要な場合があります。

勝手に工事をすると、退去時だけでなく入居中にも問題になる可能性があります。

工事前に貸主・管理会社へ確認する。

これは基本です。

退去時に揉めやすいポイント

特にトラブルになりやすいのが、

• どこまで撤去するのか
• 既存設備は誰のものか
• 看板跡をどうするか
• 床・壁・天井をどこまで直すか
• エアコンを残せるか
• 居抜きで次の借主へ引き継げるか

といった部分です。

口頭で「たぶん大丈夫」と言われただけではなく、契約内容としてどうなっているかを確認してください。

次の借主が見つかれば、そのまま退去できる？

次の借主へ内装や設備を引き継ぐ「居抜き退去」ができれば、撤去費用を抑えられる可能性があります。

ただし、借主同士だけで決められるものではありません。

貸主の承諾や新しい契約条件などが関係するため、勝手に次の人へ譲渡することは避けるべきです。

退去を考え始めた段階で、早めに貸主や管理会社へ相談することが重要です。

契約前に確認したいチェックポイント

テナントを借りる前に、最低限こちらを確認しましょう。

• 原状回復の範囲
• スケルトン返しか
• 既存設備・造作の扱い
• 工事時の承認ルール
• 看板撤去の条件
• 退去時の工事業者指定の有無
• 居抜き退去が相談可能か

分からない部分があれば、契約前に確認することが大切です。

まとめ

テナントの原状回復は、退去する時に初めて考えるものではありません。

契約する時点で、

「最後にどの状態まで戻して返すのか」

を確認しておく必要があります。

家賃や立地が良くても、退去時に数百万円規模の工事が必要になれば、店舗経営全体の収支にも影響します。

これからテナントを探す方は、入口となる初期費用だけではなく、出口となる退去条件まで確認してから契約する。

長く店舗を経営するためにも、覚えておきたい重要なポイントです。